보증금 월세 환산액, 월세 환산 보증금 계산 방법 알아보기 (Feat. 임대차 보호법)

주택, 상가 임대차 보호법에 의거한 보증금 월세 환산액, 환산 보증금 계산 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 매우 간단하지만 의외로 모르시는 분들이 많은데 전월세 전환률만 알면 굉장히 쉽게 계산이 가능합니다.

 

 

월세환산액 환산보증금 계산방법

 

잘 알아두시면 임대차 보호법의 테두리 안에서 효율적으로 자산을 보호하실 수 있습니다.

주택일 경우 임대차 보호법에 의한 월세환산액 그리고 상가주택인 경우의 상가임대차 보호법에 의한 월세환산액과 상가 임대차 보호법을 보장받을 수 있는 환산보증금 그리고 그 반대인 월세를 전세로 전환하는 방법에 대해 알아봅니다.

 

 

 

 

보증금 월세환산액 계산하기

 

보증금을 월세로 전환하는 경우는 주택이 있고 상가가 있는데 서로 계산 방식은 같지만 서로 다른 상수를 적용합니다.

바로 전월세 전환율이라는 상수인데 해당 상수만 알면 계산 방식은 매우 간단합니다.

전월세 전환율은 보증금을 월세로 전환할때 사용하는 비율로 시기마다 변하지만 계산 공식에서는 일정기간 상수역할을 합니다. 전월세 전환율은 시기에 따라 변하기 때문에 매번 동일하지 않으므로 추가로 확인이 필요합니다.

 

 

주택 보증금 월세 환산액 계산

 

먼저 주택 임대차 보호법에 해당하는 전세에서 월세로 전환하는 월세 환산액 계산 방법입니다.

월세 환산액 공식은 다음과 같습니다.

 

월세 환산액 = (보증금 x 전월세 전환율) / 12

 

따라서 앞서 말씀드린 전월세 전환율만 알면 월세 환산액은 매우 쉽게 구할 수가 있습니다.

전월세 전환율은 다음과 같습니다.

 

전월세 전환율 = 현 기준금리 + 주택임대차 보호법 시행령에서 대통령으로 정하는 이율

 

결론부터 말씀드리면 현재 상기 공식에 의해 전월세 전환율은 현 기준금리 3.25% 에 대통령이 정한 이율 2% 를 더해 5.25% 입니다.

 

 

 

 

이제 왜 5.25% 가 되는지 알아보겠습니다.

현 기준금리는 현재기준 3.25% 입니다.

기준 금리는 계속 변동되므로 계산 상황시 매번 확인하는 것이 좋습니다.

 

한국은행 현 기준금리 확인

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지

 

 

현 주택임대차 보호법 시행령에서 대통령이 정한 기준은 연 2% 입니다.

주택임대차 보호법 9조 2항 참조하시면 확인하실 수 있습니다.

대통령이 정한 비율 10% 와 기준금리에 대통령이 정한 이율 2% 중 더 유리한 산정률을 선택하게 되어 있기 때문에 현재 기준금리 + 대통령이 정한 이율 2% 가 되는 것입니다.

참고로 전월세 전환율은 표준어가 아니라 시장용어로 정식명칭은 월차임 전환시 산정률입니다.

 

 

현재 주택임대차 보호법 시행령 바로가기

국가법령정보센터

 

 

주택 임대차 보호법과 시행령에 따르면 산정률에 대한 내용이 자세히 나와있습니다.

 

 

대통령령 이율은 연 2% 더 자세히 내용을 확인하고 싶은 분들은 상단 주택임대차 보호법 바로가기 클릭

 

 

따라서 현재 전월세 전환율은 기준금리 3.25% + 대통령이 정한 기준 2% 로 총 5.25% 라고 할수 있습니다.

상황에 따라 기준금리가 변동될 수 있으므로 이 부분은 추후 계산시 확인을 해야하는 부분입니다.

 

 

 

 

이제 가장 중요한 상수에 대해 알아보았으니 계산 방법을 알아봅니다.

계산 방식은 어렵지 않습니다. 어렵지 않은게 아니라 쉽습니다.

주택 임대차 보호법에 의거한 환산률을 적용하여 월세이므로 당연히 12개월로 나누어 계산하게 됩니다.

 

월세 환산액 = (보증금 x 전월세 전환율) / 12

 

예를 들면 보증금이 5천만원이라고 한다면 5.25% 를 곱한 후 12로 나눈 것이 월세 전환된 금액입니다.

 

 

월세환산액 예시

 

 

만일 반전세 전환일 경우에는 하기와 같이 계산됩니다.

보증금 4억에 전세를 지내다가 반전세로 전환하여 보증금 2억에 나머지 2억은 월세로 전환하게 될 경우 계산 방법입니다.

 

 

반전세 월세 환산액

 

 

물론 계약갱신 청구권을 사용하게 되면 추가 5% 인상률 적용도 함께 고려해 볼수 있는데 그건 임대차 3법을 포함하여 이 글의 분량과 범위를 넘어서게 되기 때문에 추후 다른글에서 추가로 다뤄보도록 하겠습니다.

참고로 임대인의 월세전환 요구는 강제 수용될 수 없으며 거부가 가능합니다.

 

확인을 해본다면 월세환산액도 결국 기준금리가 낮아야 유리한 것을 알수 있습니다.

전월세 전환을 하시려는 분들은 매달 변화하는 기준금리의 추이를 잘 확인하셔야 할 필요가 있습니다.

 

특히 월세 환산액의 경우에는 정부에서 진행하는 청년월세 20만원 특별지원 또는 서울특별시에서 진행하는 유사 사업인 서울 청년월세 지원사업에서 사용하실수 있기 때문에 정부 지원금을 받고자 하실때도 유용합니다.

 

월세환산액은 잘 알아두시면 계약 금액 조율에 도움이 되며 월세 전환을 검토해야하는 상황이라면 금리의 변동에 주목하실 필요가 있습니다.

 

 

 

 

상가 보증금 월세 환산액 계산

 

이번에는 상가 임대차 보호법에 의거한 상가 보증금 월세 환산액을 알아보겠습니다.

주택과 상가는 앞서 말씀드린 상수 전월세 전환율이 다릅니다.

계산 방법은 동일하지만 다른 전월세 전환율을 대입합니다.

 

 

월세 환산액 = (보증금 x전월세 전환율) / 12

 

전월세 전환율= 현 기준금리 + 상가임대차 보호법에서 제안하는 두가지 이율 중 더 낮은 이율 적용

 

현 기준금리는 아까 말씀드린대로 3.25% 이며 이제 상가 임대차 보호법에서 제안하는 두 가지 이율 중 더 낮은 이율을 적용하게 됩니다.

 

현재 상가 임대차 보호법에서 제안하는 두가지 이율은 하기와 같습니다.

 

 

대통령령 12% 기준금리에 4.5 배 곱하는 방법 2가지 이율

 

대통령령으로 정한 비율 12% 또는 기준금리 3.25% 에 4.5 배 14.625% 둘 중 하나를 적용합니다.

더 자세한 사항을 확인하시려면 하기 링크에서 도움을 받으실 수 있습니다.

 

현재 상가 임대차 보호법 시행령 바로가기

국가법령정보센터

 

따라서 현재 금리가 높기 때문에 대통령령인 12% 가 더 유리한 산정률이라 할수 있습니다.

결론은 현재 상가건물 임대차 보호법에 의거한 상가건물 전월세 전환율은 12% 이기 때문에 보증금에 대통령이 정한 이율 12% 를 곱한 후 월세이기 때문에 12로 나누면 됩니다.

확실히 주택과 비교해보면 상가의 경우 주택보다 더 비율이 더 높습니다.

 

 

 

 

월세를 전세로 전환시 계산방법

 

이번에는 반대의  개념으로 월세를 전세로 바꿀때는 특별하게 정해진 것은 없어서 임대인과 임차인이 서로 합의하에 전환하게 되는데 일반적으로는 매월 지역별로 다른 시장전환율을 사용하게 됩니다.

왜냐하면 월세를 전세로 전환할때도 전월세 전환율을 적용하면 임차인에게 대단한 손실이 되기 때문입니다.

 

 

월세 전환 보증금 = (월세 x 12) / 시장전환율

 

시장 전환율은 한국부동산원에서 매월 발표하는데 시장전환율은 지역별로 다릅니다.

매달 달라질 수있기 때문에 자주 확인을 해보는 것이 중요합니다.

 

한국 부동산원 월별 시장전환율 바로가기

 

월별 시장전환률로 각 지역별 적용가능한 전환율이 나와있다.

 

 

참고로 서울의 도심권 동북권 서북권 서남권 동남권 구분은 하기 참조하시면 됩니다.

 

서울시 권역별 생활권 계획

서울시 생활권계획

 

 

상기 월별 시장전환율 서울 기준으로 했을 경우 4.9% 로 확인할 수 있습니다.

더 세부적으로 적용하실 분들께서는 해당 자치구별 권역을 확인 후 적용하시면 됩니다.

따라서 현 월세에 4.9% 를 곱하고 12 를 다시 곱하면 전세 보증금으로 전환됩니다.

 

이제 예를 들면 보증금 2억에 월세 50만원인데 월세를 전세로 바꾼다면 (50만원 x 12) / 4.9% 를 적용하면 됩니다.

따라서 약 1억 2천 245만원 정도를 전세 보증금으로 납부하시면 월세를 전세로 전환할 수 있습니다.

 

여기까지 이해되셨으면 이제 조금 응용을 해보겠습니다.

보증금 1억 5천에 월세 50만원이라고 했을때 월세를 좀 줄여보고자 보증금을 2억으로 올린다면 월세는 얼마나 줄어들게 될까요?

 

원래 계약은 건드릴 필요가 없고 보증금을 5천만원을 더 내겠다는 의미로 여기서는 월세가 미지수 x 가 됩니다.

즉 식은 하기와 같습니다.

 

전세보증금 = (월세 x 12) / 시장전환률

5천만원 = (월세 x 12) / 4.9%

월세 = (5천만원 x 4.9%) / 12

약 204,200원으로 50만원에서 204,167 원 정도가 줄어들게 되므로 월세는 대강 월 30만원으로 줄어들게 됩니다.

 

조금 복잡하실 수도 있는데 개념만 확실히 아신다면 사실 계산 자체는 굉장히 단순합니다.

전세를 월세로 전환할때는 전월세 전환율 월세를 전세로 전환할때는 시장전환률이 적용된다는 것을 이해하시면 됩니다.

 

 

 

 

환산보증금 계산하기

 

다음은 상가 임대차 보호법에서 적용되는 환산보증금입니다.

상가임대차 보호법을 적용받기 위해서는 환산 보증금이 일정한 범위 내에 있어야 합니다.

먼저 상가 임대차 보호법을 적용받을 수 있는 지역별 기준 범위는 하기와 같습니다.

 

• 서울특별시 : 9억원 이하
• 부산광역시 및 수도권 과밀억제구역 : 6억 9천만원 이하
• 광역시, 세종특별자치시, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시 : 5억 4천만원 이하
• 그밖의 지역 : 3억 7천만원 이하

 

환산 보증금의 산식은 하기와 같습니다.

 

보증금 + (월세액 x 100) = 환산보증금

 

상기 보증금이 환산 보증금을 초과하게 되면 상가 임대차 보호법의 보호를 받게 되실수 없습니다.

예를 들면 서울에서 보증금 2억에 월세 500만원이라고 한다면 7억원으로 서울 기준 9억 이하이기 때문에 상가 임대차 보호를 법적으로 받으실 수 있지만 만일 서울이 아닌 다른 지역이라고 한다면 받지 못하게 됩니다.

 

사례에 대해서는 하기 참조하시면 도움이 되실 것입니다.

 

[류태민의 부동산 A to Z] 월세·보증금 높으면 상가 임대차보호법 적용 못 받을까?

 

이상으로 주택, 상가 임대차 보호법에 의거한 보증금 월세 환산액, 월세 환산 보증금 계산 방법에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

 

 

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